Zaujíma vás, ako si kúpiť nehnuteľnosť v Španielsku? V tomto článku s vami zdieľam moje skúsenosti, tipy a postrehy. Prezradím vám, ako celý proces hľadania a kúpy nehnuteľnosti v Španielsku prebieha a ako si vybrať ten správny apartmán, byt či dom pre vás. Prajem príjemné čítanie! 🙂
V tomto článku sa dozviete:
ako si vybrať dobrú lokalitu
identifikačné číslo cudzinca + ako si ho vybaviť
ako a prečo si zriadiť účet v španielskej banke
na akej webstránke nájdete najlepšie nehnuteľnosti
na čo si dať pozor na obhliadke
ako zistíte odhad trhovej ceny nehnuteľnosti v Španielsku
ako si overíte, či je nehnuteľnosti “na poriadku” a bez dlhov
ako vyjednávať o cene
ako prebieha samotný proces kúpy nehnuteľnosti v Španielsku
zoznam daní a poplatkov, ktoré platíte pri kúpe nehnuteľnosti
extra tipy a postrehy na záver 🙂
To najdôležitejšie na začiatok: vyberte si dobrú lokalitu
Ako spoznať dobrú lokalitu? V prvom rade si treba uvedomiť, čo od nej očakávate. Chcete si vybudovať nový domov, v ktorom budete tráviť väčšinu času, alebo skôr zainvestovať do nehnuteľnosti, ktorú budete prenajímať?
Dobrá lokalita znamená pre každého niečo iné. To, čo je pre jedného úžasné miesto pre život, nemusí byť aj pre vás. Veľmi populárnou a častou voľbou Slovákov sú apartmánové komplexy poblíž mora, napríklad v okolí miest Alicante, Malaga, či Marbella. Ich výhodou je, že ide o moderné stavby, často s bazénom, záhradou, golfovým ihriskom a podobne.
Nevýhodou týchto nehnuteľností je, že majú hotelový “vibe” a premelie sa v nich veľa ľudí (najmä cudzincov), keďže tieto apartmány majitelia často využívajú ako investičné nehnuteľnosti, ktoré slúžia ako dovolenkové prenájmy. Zároveň, hoci tieto narýchlo vzniknuté štvrte prvé roky žiaria novotou, z dlhodobého hľadiska pôsobia v krajine ako päsť na oko. Podľa mňa môžu byť fajn na dovolenku, ale mne by v nich napríklad chýbal pocit autentickosti a kontakt s domácimi.
Ak zatiaľ Španielsko nemáte prebádané, určite by som vám odporúčala pred kúpou nehnuteľnosti stráviť v danej oblasti istý čas. Ak si napríklad na mesiac prenajmete byt cez Airbnb, máte čas spoznať okolie, všímať si detaily, ľudí, čistotu prostredia. Zistiť si, ako je to v danej oblasti s infraštruktúrou, ktorú môžete potrebovať – supermarkety, obchody, lekári, školy, možnosti športu. Netreba zabúdať ani na dôležitosť kultúrneho vyžitia – kiná, divadlá a podobne. My sme pred finálnym výberom lokality veľa cestovali a na miestach, ktoré pripadali do úvahy, sme strávili vždy minimálne niekoľko týždňov. Prísť totiž niekam na dovolenku je niečo iné ako žiť na danom mieste dlhodobo. Moje postrehy z Andalúzie, Mallorcy a Tenerife si môžete prečítať v starších článkoch na blogu.
Número NIE
Ak v Španielsku chcete riešiť akékoľvek administratívne záležitosti (alebo tu trávite viac ako 3 mesiace v roku), je dôležité vybaviť si číslo NIE (número de identidad de extranjero, identifikačné číslo cudzinca). Môžete si ho vybaviť na Španielskej Ambasáde v Bratislave, alebo priamo v Španielsku na cudzineckej polícii. Ide o pomerne rýchly a jednoduchý proces a platíte pri ňom poplatok okolo 10 eur. Je dobré vedieť, že v Španielsku takmer na všetko potrebujete cita previa (vopred rezervovaný termín).
Účet v španielskej banke
Akonáhle máte svoje NIE, ste v systéme a môžete si vybaviť účet v španielskej banke. Nie je to nutnosťou kvôli samotnej kúpe nehnuteľnosti, ale skôr či neskôr ho aj tak budete potrebovať, napríklad na to, aby ste vo svojom novom domove mohli nastaviť automatizované platby za vodu, elektrinu, internet a podobne. A keď sme už pri téme bánk, nedá mi nespomenúť vec, ktorá väčšinu Slovákov prekvapí – španielske banky fungujú svojím vlastným tempom a niekedy vybavovanie vecí, ktoré sa týkajú cudzincov, trvá dlhšie, ako by ste čakali, podobne aj otváracie hodiny bánk bývajú obmedzené. Je dobré byť na to pripravený, zavolať do banky vopred, povedať, že ste cudzinec a chcete založiť účet a rezervovať si termín – cita previa. Dobrou správou je, že akonáhle si vybavíte účet a dostanete platobnú kartu, do banky už nemáte veľmi dôvod chodiť osobne.
Prieskum nehnuteľností
Keď máte vybranú lokalitu, môžete sa pustiť do prieskumu nehnuteľností. Asi najlepšou stránkou je idealista.com kvôli svojej prehľadnosti. Na základe kritérii si môžete vyfiltrovať typ nehnuteľnosti, počet izieb, stav, charakteristiky. Veľa ponúk nájdete aj na fotocasa.es. V prípade, že na hľadanie nechcete byť sami, alebo neovládate dostatočne španielčinu, môžete osloviť realitného agenta, ktorý vás bude procesom viesť a vyberať pre vás vhodné možnosti. Realitní agenti si štandardne účtujú 1% z ceny nehnuteľnosti.
Na čo si dávať pozor na obhliadke
Dôležitá vec – pri nehnuteľnosti si zistite rozdiel medzi metros cuadrados construidos (zastavaná plocha, built square metres) a metros cuadrados utilizables (využiteľné plocha, useable square metres). Niekedy totiž môže inzerát trochu zavádzať – uvádza napríklad, že nehnuteľnosť má 50 metrov štvorcových, ale z toho je v skutočnosti využiteľných len 40, pretože 10 metrov má terasa alebo komora.
Informujte sa, aké sú gastos de comunidad (správcovské poplatky). Toto platí v prípade, ak si kupujete byt alebo apartmán, ktorý je súčasťou budovy alebo väčšieho komplexu. Gastos de comunidad zahŕňajú všetky poplatky za spoločné priestory, napríklad starostlivosť o schodiská, výťahy, záhradu, bazén a podobne. Vo všeobecnosti platí, že v starších bytových domoch sa môžu pohybovať v niekoľkých desiatkach eur mesačne, v luxusnejších komplexoch s bazénami, priestorom na šport a podobne, to môžu byť aj stovky.
Spýtajte sa na typ kúrenia, typ ohrevu vody a zaujímajte sa o mesačné výdavky na elektrinu a plyn. Našincov môže prekvapiť, že vo väčšíne španielskych domoch a bytoch si ľudia kúria len krbom, klimatizáciou, elektrickými radiátormi, plynovými pieckami a ďalšími alternatívnymi spôsobmi. Nehnuteľnosť, v ktorej vám je super počas jari a leta, vás teda môže nepríjemne prekvapiť v zimných mesiacoch, pretože vnútri nie je možné zaistiť tepelný komfort, na aký ste zvyknutí zo Slovenska. Je síce pravda, že na juhu Španielska máte viac ako 300 slnečných dní do roka a vonku je krásne teplo, ale noci sú chladné a bez kúrenia vám môže byť vnútri zima. O mojej skúsenosti, ako sa žije čarovnom, ale starom, tradičnom španielskom dome, som písala aj v tomto článku. Každá minca má dve strany a vždy je lepšie byť na zimu pripravený ako prekvapený.
Malé spálne a kuchyne, málo úložného priestoru. Vo väčšine španielskych nehnuteľností (nerátam vily a luxusné veľkometrážne byty) sú spálne maličké a zmestí sa do nich akurát posteľ, skriňa, nočné stolíky a nič viac. Nie, že by človek bežne potreboval v spálni tancovať, ale ak obaja s partnerom pracujete online a jeden z vás plánuje spálňu využívať napríklad aj ako pracovňu, myslite na to pri obhliadkach. Podobná situácia je aj pri kuchyniach, a to hlavne, ak si kupujete byt/apartmán. Tým, že Španieli sa často stravujú vonku, sú kuchyne často maličké a úzke, s malou pracovnou plochou, čo môže byť problém, ak radi varíte. Pre mňa je dôležité mať vo veciach systém, tak, aby veci boli elegantne skryté a na očiach len to, čo naozaj treba, alebo čo je pekné. Ak ste na tom podobne, určite si pri obhliadkach všímajte, či má nehnuteľnosť vstavané skrine a dostatok úložného priestoru
Odhad trhovej ceny nehnuteľnosti v Španielsku
Ak ste už našli nehnuteľnosť, ktorá sa vám páči, skôr, ako potvrdíte záujem o kúpu a pristúpite k rezervačnej zmluve, overte si odhad trhovej ceny nehnuteľnosti. Môžete tak urobiť napríklad na tejto stránke. Hodnota je vždy subjektívna, ale mala by byť reálna. Zaplatiť príliš vysokú cenu za nehnuteľnosť a neskôr zistiť, že na trhu nemá takú hodnotu, vo vás môže zanechať trpký pocit. Na druhej strane, príliš nízka cena môže byť podozrivá a poukazovať na závažný problém, ktorý na prvý pohľad nie je viditeľný.
Overte si, či je nehnuteľnosť bez dlhov
Vyžiadajte si od predajcov nota simple. Ide o dokument z registra nehnuteľností, v ktorom zistíte, či nehnuteľnosť nemá dlhy, či medzi vlastníkmi nie sú nejaké nezrovnalosti a podobne. Tento krok určite nepodceňte, pretože prípadné dlhy viazané na nehnuteľnosť za posledné 3 roky sa automaticky prenášajú na nového vlastníka.
Vyjednávanie o cene
Ceny nehnuteľností sú spravidla nastavené trochu vyššie, aby bol priestor pre vyjednávanie o cene, z ktorého odídu spokojné obe strany. Z môjho pozorovania platí, že na obhliadke sa neoplatí ukazovať prílišné nadšenie. Je lepšie zachovať si neutrálny výraz, čo zlepší vašu vyjednávaciu pozíciu.
Svoj záujem o nehnuteľnosť môžete vyjadriť slovne, ak jednáte priamo s majiteľom nehnuteľnosti. V prípade, že do hry vstupujú realitní agenti, sa často využíva oficiálny dokument Oferta de compra, v ktorom vyplníte svoju cenovú ponuku na danú nehnuteľnosť. Táto ponuka je záväzná a zvykne sa pri nej platiť poplatok (cca 1% sumy), ktorý, ak sa kúpa zrelizuje, sa odčíta od výslednej sumy nehnuteľnosti. Avšak, ak predajca prijme vašu ponuku a vy sa napokon rozhodnete od kúpy odstúpiť, o tieto peniaze prichádzate.
Seriózny a skúsený realitný agent vám poradí, akú sumu by ste do Oferta de compra mali uviesť. Každá nehnuteľnosť je totiž iná. Vo všeobecnosti platí, že cena, ktorú navrhnete, by v porovnaní s cenou v inzeráte nemala byť príliš nízka, aby predajcu neurazila, ale ani príliš vysoká, aby vás nedostala do nevýhodnej pozície.
Podľa môjho pozorovania a skúseností je dobrá taktika, ak navrhnete cenu o 8% nižšiu, ako je cena v inzeráte. V takom prípade predajca môže povedať vašu ponuku neprijíma, ale navrhne cenu o 4-5% nižšiu ako pôvodne chcel a obaja budete spokojní.
A naopak, ak o nehnuteľnosť má záujem veľa ľudí, môže dokonca nastať opačný efekt – ľudia dávajú vyššie ponuky, ako je cena uvádzaná v inzeráte, ale tento bod v tejto chvíli nejdem rozvádzať.
Pozor na dinero negro
Pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku sa môžete stretnúť aj s tým, že vás predávajúci požiada o to, aby ste časť sumy zaplatili en dinero negro, v preklade: na čierno. V Španielsku totiž platí zákon, že predávajúci musí z prípadného zisku z predaja nehnuteľnosti vždy zaplatiť daň (19-26% zo zisku, v závislosti od sumy – čím vyšší zisk, tým vyššia daň), a to bez ohľadu na to, koľko rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti prešlo. Španieli nemajú lehotu piatich rokov ako my, po ktorej by táto povinnosť odpadla, a preto sa na Pyrenejskom polostrove môžete stretnúť s takýmito pokusmi o čachre-machre.
Vraj sa to deje často. Nejde o to, že by sa predávajúci snažil kupujúceho oklamať, jednoducho si chce zisk nechať pre seba. Kupujúci však z toho nemá žiadne výhody, len zbytočné riziko. My sme takúto skúsenosť nemali a úprimne, neriskovali by sme to. Banky môžu nahlásiť podozrivé transakcie úradom a takýmto konaním by ste sa aj vy ako kupujúci dopustili trestného činu krátenia dane.
Proces kúpy nehnuteľnosti v Španielsku
Ak je s nehnuteľnosťou všetko v poriadku, dohodli ste sa na cene a rozhodnete sa ísť do toho, proces kúpy je podobný ako na Slovensku.
- 1. Contrato de reserva (Rezervačná zmluva).
- 2. Contrato de arras (Zmluva o preddavku).
- 3. Contrato/Escritura de compraventa (Kúpnopredajná zmluva – podpisuje sa u notára).
Tento proces môže byť veľmi rýchly, ale môže sa aj natiahnuť. Záleží, či je nehnuteľnosť pripravená, alebo v nej majiteľ ešte býva, či si vybavujete hypo, atď. U nás tento proces trval približne 2 mesiace, od prvej obhliadky po prevzatie kľúčov.
Koľko vás reálne vyjde kúpa domu alebo bytu v Španielsku
Ako to už býva, treba mať v rozpočte rezervu na nepredvídané výdaje. Teraz však nehovorím o tom, že si budete musieť kúpiť nábytok, riady, alebo vymaľovať. Ide o oficiálne poplatky, ktoré musíte zaplatiť chtiac-nechtiac a teda mať k dispozícii extra finančné prostriedky.
Stručne povedané, v prípade, že si budete nehnuteľnosť v Španielsku brať na hypotéku, rátajte s tým, že 30-50% ceny nehnuteľnosti aj tak musíte mať v hotovosti, kvôli základu hypotéky (cudzinci nedostávajú hypo na viac ako 70% sumy nehnuteľnosti), daniam a poplatkom, o ktorých píšem nižšie. Ak si nehnuteľnosť kupujete “za hotové”, k cene nehnuteľnosti si tiež budete musieť prirátať minimálne ďalšie desiatky tisíc, viď sekciu tohto článku nižšie.
Poplatky pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku
- IVA* – Daň pri kúpe novej nehnuteľnosti. Ak si kupujete novostavbu, platíte daň IVA, ktorá sa pohybuje väčšinou okolo 10% ceny nehnuteľnosti, v závislosti od autonómneho regiónu. Príklad: Ak si kupujete v hotovosti novú nehnuteľnosť v Comunidad Valenciana, ktorej cena je 100 000 eur, pri kúpe nehnuteľnosti platíte extra 10 000 eur ako daň IVA.
- ITP* – Impuestos de transmisiones patrimoniales. Daň pri kúpe nehnuteľnosti “z druhej ruky”. Pri kúpe staršej nehnuteľnosti platíte určité % predajnej sumy ako daň, ktorá taktiež závisí od regiónu a pohybuje sa od 4 do 10% sumy nehnuteľnosti. Napríklad na Kanárskych ostrovoch je ITP vo výške 6,5 % sumy nehnuteľnosti, to znamená, že ak kupujete starší (=nie novostavbu) apartmán za 100 000 eur, zaplatíte daň vo výške 6 500 eur.
- AJD – Actos Jurídicos Documentados. Ide o takzvanú hypotekárnu daň, ktorú (logicky :-)) platíte vtedy, ak si nehnuteľnosť kupujete na hypotéku. Môže byť rôzna v závislosti od toho, či ide o novostavbu alebo staršiu nehnuteľnosť a zväčša ide o 0,5-1,5% sumy nehnuteľnosti. Príklad: Ak kupujete nehnuteľnosť za 100 000 eur, hypotekárna daň môže byť od 500 do 1500 eur. A nedá mi nespomenúť: ak ste cudzinec a chcete si vybaviť v Španielsku hypotéku, rátajte s tým, že budete mať prísnejšie podmienky hypotéky ako domáci. Výnimkou je, ak máte napríklad španielsky pracovný kontakt, alebo v Španielsku máte registrované svoje podnikanie.
- Gastos de Notaría – Notárske poplatky. Väčšinou sa pohybujú v sume od 0,5 do 1,5% nehnuteľnosti.
- Poplatky realitnému agentovi, právnikovi, prekladateľovi, poplatky za prepis energií. Realitný agent si napríklad určuje sadzbu okolo 1% sumy nehnuteľnosti. Tie ostatné sa pohybujú vo vyšších stovkách eur. Ak máte šťastie na realitku, prepis energií za vás urobia automaticky, ale nie je to pravidlom. Inou možnosťou je vybaviť si to na vlastnú päsť. Nie je to náročné, ale skôr zdĺhavé – je potrebné obrniť sa trpezlivosťou a venovať tomu čas – googliť, nebáť sa telefonovať po španielsky, prípadne si zájsť niektoré veci vybaviť osobne.
*Aktuálne informácie o ITP aj IVA jednotlivých Comunidades Autónomas (Autonómne oblasti), ako aj AJD si viete vyhľadať cez Google.
*Percentá, ktoré tu uvádzam, sú platné v čase písania tohto článku (rok 2023) a platia pre nehnuteľnosti, ktorých cena je do 400000 eur. Pri drahších nehnuteľnostiach sú dane a poplatky vyššie.
Pár tipov na záver
Hoci predstava kúpy nehnuteľnosti v Španielsku môže znieť ako niečo komplikované, všetko sa dá, keď sa chce. Pravdou je, že akonáhle začnete robiť prvé kroky, tak sa veci dajú do pohybu a veľa sa naučíte aj počas samotného procesu. Keď sme s manželom prvýkrát nadhodili túto tému a začali sme si zisťovať informácie, videli sme, že proces kúpy nehnuteľnosti v Španielsku je, až na pár výnimiek (IVA, ITP,…) podobný ako na Slovensku. Teraz spätne musím skonštatovať, že to bolo dosť v pohode, dokonca s príjemným bonusom v podobe ľudí, ktorí nám pomáhali – od realitky, právnika, cez veľmi milého notára, až po panie na úrade v našej obci.
Ak zvažujete niečo podobné ako my, zisťujte si info a riaďte sa rozumom, ale aj srdcom. Ak vás to do Španielska ťahá, bola by škoda to neskúsiť. 🙂 A nedá mi nespomenúť – je viac než praktické ovládať španielčinu (aspoň základy), pretože kúpou nehnuteľnosti to nekončí, ale práve naopak – začína. So základmi španielčiny vám môže pomôcť napríklad môj Videokurz pre samoukov.
Ak by ste so mnou chceli spolupracovať priamo, som pre vás k dispozícii aj na spoluprácu 1:1. Už niekoľko mojich študentov sa do Španielska presťahovalo, prípadne v tejto krásnej krajine trávia časť roka a to, že ovládajú španielčinu, im život v mnohom zlepšuje a zjednodušuje.
Verím, že pre vás tento článok bol prínosný. Ak ste v ňom našli chybu, nejasnosť, alebo by ste so mnou chceli zdieľať svoje skúsenosti či postrehy, budem veľmi rada, ak ma kontaktujete. A ak plánujete niečo podobné, v rámci možností vám veľmi rada poradím a pomôžem. 🙂
